Nulidad de la cláusula de intereses de demora en préstamos hipotecarios

Introducción

En los préstamos hipotecarios sobre vivienda habitual, muchos consumidores se encuentran con que, al retrasarse en el pago de una cuota, el banco aplica intereses de demora muy superiores al interés pactado, generando una deuda desproporcionada.

En nuestro despacho de Ponferrada, con más de 30 años de experiencia en derecho bancario y de consumo, defendemos a los clientes frente a estas prácticas. La jurisprudencia española y europea ha consolidado que estas cláusulas son abusivas y deben declararse nulas, con la consiguiente devolución de lo pagado de más.

¿Qué son los intereses de demora y cuándo reclamar?

Los intereses de demora tienen naturaleza sancionadora y compensatoria:

• Se aplican cuando el prestatario se retrasa en el pago de cuotas.
• Se suman al interés remuneratorio ordinario.
• Su función es compensar al acreedor por el retraso, pero no pueden convertirse en una penalización desproporcionada.

Supuestos de abusividad

Se pueden reclamar cuando:

• El interés de demora supera en más de 2 puntos el interés remuneratorio pactado (criterio del Tribunal Supremo y AP León).
• En hipotecas sobre vivienda habitual, cuando exceden el límite del artículo 114 LH, que los fija en remuneratorio + 3 puntos.
• Cuando no superan el control de transparencia exigido en contratos con consumidores.
• Si el banco los aplica sobre toda la deuda y no solo sobre principal vencido.
• Si además se capitalizan, lo que está prohibido salvo en el caso excepcional del art. 579.2.a) LEC.

 Fundamento legal y jurisprudencia

Normativa española

• Artículo 114 de la Ley Hipotecaria (reforma 2013):
  • Interés de demora = interés remuneratorio + 3 puntos.
  • Solo se devenga sobre el principal vencido y pendiente de pago.
  • Prohibida su capitalización, salvo lo previsto en el art. 579.2.a) LEC.
  • Carácter imperativo, sin pacto en contrario.
• TRLGDCU, art. 83: Las cláusulas abusivas se tendrán por no puestas.
• Código Civil, art. 1108: En ausencia de pacto, el interés legal se aplica de forma supletoria.
• Ley de Condiciones Generales de la Contratación (Ley 7/1998): nulidad de pleno derecho de cláusulas abusivas.

Tribunal Supremo

• STS 265/2015 (22 abril): fijó que son abusivos los intereses de demora que superen en dos puntos al remuneratorio.
• STS 705/2015 (23 diciembre): nulidad total de la cláusula, sin posibilidad de integración.
• STS 364/2016 (3 junio): aplica el criterio a préstamos hipotecarios.
• STS 671/2018 (28 noviembre): rechaza la integración con el art. 114 LH: el juez no puede sustituir la cláusula.
• STS 149/2020 (4 marzo): reafirma el criterio y vincula al TJUE.

Audiencia Provincial de León

• SAP León, Sección 2.ª, 246/2025 (10 abril): declara nulos los intereses de demora del préstamo con Banco Santander, fijados en remuneratorio + 6 puntos, y ordena la devolución de lo cobrado.
• SAP León, Sección 2.ª, 269/2025 (2 mayo): confirma la nulidad de cláusulas de gastos, intereses de demora y vencimiento anticipado frente a Abanca.
• SAP León, 232/2020 y 113/2024: aplican la doctrina del TS y TJUE, ordenando la restitución íntegra de lo cobrado indebidamente.

Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE)

• STJUE 14/06/2012 (C-618/10, Banco Español de Crédito): el juez debe apreciar de oficio la abusividad.
• STJUE 21/01/2015 y 11/06/2015: la cláusula abusiva debe eliminarse sin moderación.
• STJUE 7/08/2018 (C-96/16 y C-94/17): confirma el criterio español de los 2 puntos.
• STJUE 15/06/2023 (Szcześniak vs Bank M. SA): una vez declarada nula la cláusula de demora, el banco no puede reclamar compensaciones adicionales.

 ¿Qué se puede conseguir reclamando?

1. Declaración de nulidad de la cláusula de intereses de demora.
2. Eliminación total de la cláusula, sin que pueda moderarse ni integrarse.
3. Devolución de lo cobrado en exceso, más los intereses legales desde el pago.
4. Condena en costas al banco, como es habitual en los fallos de la AP de León.

 Plazo y posibilidades de reclamación

• La nulidad es imprescriptible: puede reclamarse aunque el préstamo esté cancelado.
• Puede alegarse en cualquier procedimiento (ejecución hipotecaria, monitorio, declarativo).
• El juez debe apreciarla incluso de oficio, aunque el consumidor no lo solicite.

 Preguntas frecuentes (FAQ)

¿Qué intereses de demora son nulos?
Los que superan en más de dos puntos el interés remuneratorio o el límite legal de la Ley Hipotecaria.

¿Se puede reclamar una hipoteca ya cancelada?
Sí. La nulidad es absoluta e imprescriptible.

¿Qué ocurre si el banco ya me cobró intereses de demora?
Puede reclamarse la devolución íntegra con intereses legales.

¿Puede el juez moderar el interés?
No. El TJUE y el TS han establecido que debe suprimirse totalmente la cláusula, sin integración.

¿Es obligatorio el MASC antes de demandar?
Sí. Desde la Ley 1/2025, en procedimientos civiles como los de cláusulas abusivas es obligatorio acudir a un mecanismo alternativo de solución de conflictos antes de interponer demanda judicial.