Reclamación de gastos hipotecarios en Ponferrada (León)

Intruccion

En muchas hipotecas firmadas antes del 16/06/2019, los bancos impusieron al consumidor todos o casi todos los gastos de formalización (notaría, registro, gestoría, tasación…).

La cláusula que traslada indiscriminadamente esos gastos al prestatario es abusiva y nula, lo que permite reclamar la devolución de lo pagado, con intereses y, habitualmente, con costas a la entidad. Doctrina consolidada por TS, TJUE y aplicada por la AP de León (selección en este texto).

Hipotecas posteriores (desde 16/06/2019): La Ley 5/2019 reparte los gastos: el banco asume notaría (matriz), registro, gestoría e IAJD y el cliente la tasación (salvo imposiciones irregulares).

Qué es y cuándo reclamar

Qué es “gastos hipotecarios” (pre-2019): pagos de notaría, registro, gestoría, tasación y copias vinculados a la constitución del préstamo.

Cuándo reclamar:

1. 1. Hipotecas anteriores a 16/06/2019: reclamación judicial/extra-judicial de notaría, registro, gestoría y tasación (según supuestos).
   2. Hipotecas desde 16/06/2019 (Ley 5/2019): por regla general, solo cabrá discutir tasación si hubo imposición o prácticas contrarias a la norma (p. ej., tasadora impuesta sin alternativa), pues el resto corresponde al banco ex lege.

Fundamento legal y jurisprudencia

Normativa aplicable (España y UE)

• TRLGDCU (RDL 1/2007): arts. 82 (abusividad) y 89.3º (imposición al consumidor de gastos que por ley corresponden al empresario).
• Código Civil: arts. 1300 y ss. (nulidad) y 1303 (efectos restitutorios).
• Ley 5/2019 (contratos de crédito inmobiliario): fija el reparto de gastos para contratos posteriores a 16/06/2019 (entre otros, art. 14).
• LEC (vía previa/MASC): LO 1/2025, art. 439.5 (exige acreditar reclamación extrajudicial previa) y art. 439 bis (procedimiento de reclamación previa).
• Directiva 93/13/CEE (cláusulas abusivas) y Directiva 2014/17/UE (crédito inmobiliario).

Tribunal Supremo (síntesis)

• Nulidad de cláusulas que imponen todos los gastos al consumidor y restitución conforme a normativa sectorial (no reparto “equitativo” genérico): STS 705/2015; Pleno 44/2019-49/2019; STS 457/2020; STS 35/2021.
• Prescripción restitutoria y dies a quo: STS 857/2024 (14/06/2024): el cómputo puede vincularse a la firmeza de la sentencia que declara la nulidad, salvo prueba de conocimiento anterior por el consumidor.

TJUE (efectividad, prescripción y costas)

• 25/01/2024 (C-810/21 a C-813/21): nulidad imprescriptible; la restitución puede someterse a plazo, que no puede iniciar antes de que el consumidor conozca la abusividad y sus efectos.
• 13/03/2025 (C-230/24): confirma la sujeción de la acción restitutoria al plazo de 5 años del art. 1964 CC.

Audiencia Provincial de León (criterio provincial relevante)

• SAP León (Sección 2ª) nº 147/2025, 26/02/2025: nulidad de cláusula de gastos; devolución con intereses legales desde cada pago + intereses procesales; costas a la entidad.
• SAP León (Sección 2ª) nº 127/2025, 19/02/2025: distribución: 50% notaría, 100% registro, 100% gestoría y, en su caso, tasación; intereses legales desde el abono; costas.
• SAP León (Sección 1ª) nº 747/2024, 25/11/2024: nulidad de gastos y moratorios; reintegro; confirma instancia frente al recurso bancario.
• SAP León (Sección 2ª) nº 120/2024, 31/01/2024 y nº 22/2024, 16/01/2024: reafirman doctrina TS-Pleno 2019 (abusividad y distribución por conceptos).

¿Qué se puede conseguir?

Notaría (matriz de préstamo):

• Criterio TS: por regla general, 50% (interesa a ambas partes).
• AP León 127/2025: aplica 50% en su distribución.

Registro de la Propiedad (inscripción de hipoteca):

• A favor del banco ⇒ 100% a cargo de la entidad (criterio sostenido por TS y aplicado por AP León).

Gestoría:

• TS: con carácter general, 50% si el servicio beneficia a ambas partes.
• AP León 127/2025: en su caso, 100% entidad.

Tasación (punto clave):

• Hipotecas anteriores a 16/06/2019: puede reclamarse la devolución íntegra al haberse realizado principalmente en interés del banco (criterio aplicado en AP León 127/2025).
• Hipotecas desde 16/06/2019 (Ley 5/2019): por regla general corresponde al prestatario (art. 14). No reclamable, salvo supuestos de imposición de tasadora o práctica contraria a la norma.

Intereses:

• Legales desde cada pago hasta sentencia; después, intereses procesales (criterio seguido por AP León 147/2025).

Costas:

• En estimación de la pretensión del consumidor, costas a la entidad; límites a regímenes disuasorios por principio de efectividad (TJUE).

Plazo y posibilidades de reclamación

• Acción de nulidad de cláusula abusiva: imprescriptible.
• Acción de restitución de cantidades: 5 años (art. 1964 CC).
  • Dies a quo: cuando el consumidor pudo conocer la abusividad y sus efectos (TJUE 25/01/2024) y confirmación 13/03/2025.
  • TS 857/2024: referencia a la firmeza de la sentencia de nulidad, salvo prueba de conocimiento previo.

Documentación mínima:

Escritura/s, facturas (notaría, registro, gestoría, tasación), justificantes de pago y prueba de la reclamación previa.

Preguntas frecuentes (FAQ) (H2)

• ¿Puedo reclamar si mi hipoteca ya está cancelada?
  • Sí. La nulidad es imprescriptible; la restitución tiene 5 años desde que pudiste conocer la abusividad y sus efectos.
• ¿Qué parte de cada gasto se recupera normalmente en León?
  
  • Con arreglo a la línea de AP León 127/2025: 50% notaría, 100% registro, 100% gestoría y, según el caso, tasación; con intereses y costas.
• ¿La tasación se devuelve siempre?
  • Pre-2019: sí, con frecuencia (por interés principal del banco). Post-2019: es del prestatario por ley, salvo imposición irregular.
• ¿Es obligatorio intentar un acuerdo antes de demandar?
  
  • Sí. La LO 1/2025 exige MASC / reclamación previa y debe acreditarse para la admisión de la demanda.
• ¿Quién paga las costas si gano?
  
  • Habitualmente, la entidad, conforme al principio de efectividad y la doctrina reciente.